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【银行资信调查】浅析银行在按揭贷款中的风险及法律对策

　　【银行资信调查】浅析银行在按揭贷款中的风险及法律对策

　　【银行资信调查】浅析银行在按揭贷款中的风险及法律对策

　　资信调查指专业机构对企业的注册登记情况、股权结构、人力资源、经营业绩、管理水平、财务状况、行业声誉、以往信用情况等进行调查研究，必要的时候进行实地调查，根据调查结果出具信用报告并对其信用等级给予评定。

　　目前我国房地产业的融资渠道主要是银行，通常一个房地产项目的投资中，银行的资金要占到大部分甚至80%-90%。个人住房抵押贷款即按揭贷款是银行对房地产业资金支持的主要形式之一，银行按揭贷款对房地产业发展的重要意义不言而喻。但是，由于银行按揭贷款涉及三方以上当事人、法律关系复杂、资金量较大、期限较长(最长可达二三十年之久)，其中所涉及的金融风险可想而知。分析银行在其中的主要风险及提出相应的法律对策，以保证资金的稳健、安全运行，对银行等金融机构进行金融活动极其重要。

　　一、银行在按揭贷款中的风险

　　在按揭贷款领域，随着贷款数额的急剧增加，银行等金融机构也逐渐清醒地认识到按揭贷款发放的风险因素不容忽视。目前，银行在按揭贷款中所面临的风险主要包括：借款人风险、假按揭风险、按揭款挪用风险、抵押物价值风险、抵押物处置风险、法律涉诉(仲裁)风险等等，具体分述如下：

　　(一)借款人信用风险。即借款人因主观或客观原因不能按期偿还借款的风险。这是按揭贷款最直接和最基本的风险。银行在审批按揭贷款时，借款人的资信状况和偿付能力是首要考虑的因素。因为一个资信好、支付能力强的借款人无疑能够最大限度的降低银行贷款风险，并省去银行追讨贷款和处置抵押物的麻烦。但是，按揭贷款的对象主要是广大居民，而导致居民收入状况和支付能力的因素很多，银行较难对借款人资信的真实状况全面掌握并作出准确的判断。十几年甚至几十年的贷款期限对于借款人的资信的确是一个巨大的考验。当借款人因疾病、意外伤害的事故导致死亡或终生残疾丧失劳动能力以及失业时，无疑将影响借款人偿还贷款本息的能力。当借款人受个人利益驱使，故意停止或延长还贷，风险也将发生。此外，自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力因素也会造成借款人无法按期还贷。

　　(二)假按揭风险。所谓假按揭，主要是指房地产开发商以内部员工及其他关系人以购房者的名义借购房之名套取金融机构贷款以解决资金周转的行为。开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。由于假按揭与一般的商业贷款相比贷款易、利率低、速度快，所以对部分开发商，特别是资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。目前，因此引发的纠纷已陆续起诉到法院。

　　(三)按揭款挪用风险。购房人以按揭贷款方式购房时，其按揭款只能用于支付相应商品房首期付款后的其余购房款，开发商应当将购房人的按揭购房款用于工程的继续建设，不得作为其他用途。但是，当一段时间内开发商手中拥有银行贷款和按揭款项时，其商品房建设工程又是施工方带资垫资修建或其以各种方式拖欠工程款时，他手中的资金便可能一下子富足或膨胀起来，而这本应用于特定项目的资金很可能在项目结束前便被投入其它项目。一旦开发商出现经营问题，就会导致开发商与银行、保险公司、施工成包商、材料供应商等之间的混战，严重危及购房人的根本利益，购房人不能按期得到房屋或根本得不到房屋，则购房人将停止支付按揭款，最终银行的利益将遭受到重大损失。

　　(四)抵押物价值风险。银行决定是否发放贷款，除了审查借款人的资信外，另一个重要的审查内容是抵押物的价值。如果说对借款人资信状况的审查体现了积极防范风险的思想，那么，对抵押物价值的审查则体现了消极防范风险的意识。在漫长的抵押贷款期间，作为抵押的房产可能会由于多种原因造成损坏或灭失，当借款人不能按期偿还贷款本息时，银行将无法通过处置抵押物收回全部本息，或由于抵押物价值被评估过高，当借款人不能按期偿还按揭款本息时，银行处置抵押物所获得的款项低于贷款本息余额。

　　(五)抵押物处置风险。由于我国有关抵押贷款的法律制度还不健全，同时限于我国特有的社会体制和人文观念，银行在借款人不能履行还款义务时，对抵押物的处置在法律执行上受到《民事诉讼法》第223条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”的规定的限制，无法对是借款人唯一住房的抵押房产进行强制执行(否则不利于社会稳定，也有悖于人道)，缺乏有效的变现手段，致使贷款无法按时收回。

　　二、风险防范的法律对策

　　上述种种风险，使银行在按揭贷款中面临极大的威胁。如何分散和防范这些金融风险，作为法官，根据我们的专业法律知识和审判实践经验，我们提出如下一些具体建议，以供参考。

　　(一)委托具有专业经验的机构完成对借款人及其信用真实性进行调查，可以有效防止借款人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。目前，银行在向借款人发放贷款之前，往往只审查借款人是否与开发商签订有《商品房买卖合同》、开发商是否出具首付款收据、借款人是否能提供符合银行要求的个人收入证明，而没有审查以上资料的真实性，或者是只由银行内部工作人员向给借款人出具收入证明的单位询问其证明的真实性。可见，这种审查不能审查出借款人借款目的的真实性以及借款人信用的真实性，无法有效地防止借款人的信用风险和假按揭的发生，使审查流于形式。同时，因为审查是由银行内部工作人员进行的，即使因为审查不严给银行造成损失，后果也只能由银行自身承担，这对银行显然是不利的。在我国尚未建立个人信用体系的情况下可以由具有专业经验的机构来完成上述工作，能够对商品房买卖中交易对象的真实性、交易目的的真实性、交易价格的真实性以及交易对象信用的真实度进行调查，并向银行出具独立调查报告。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，就能有效地避免借款人的信用风险、假按揭风险以及抵押物的价值风险。

　　(二)建立按揭款等房产销售款资金监管制度，积极防止按揭款等房产销售款挪用的发生。所谓房地产资金监管(下称资金监管)，是指在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，以保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。该监管制度的根本目的在以保证某项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，从而保证工程顺利完成，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋停止向银行支付按揭款，从而给银行带来极大风险。

　　(三)建立和发展按揭保险和担保制度，不但可以避免因借款人出现信用风险给银行造成损失，还可以有效刺激住房消费。

　　一方面，建立与完善商业保险公司对住房抵押贷款的保险制度。目前，我国已有商业保险公司开办了住房抵押贷款保证保险业务。结合我国的实际情况，我国应立法鼓励商业保险公司开办信用人寿保险和综合保险。信用人寿保险是维持借款人正常还款能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入失去部分或全部还款能力时，以保险金抵付贷款余额，既可解除购房者的后顾之忧，又可保证贷款银行及时收回按揭款。综合保险则是将上述保证保险、财产保险、信用人寿保险组合在一张保单上，其手续和保险费比单独购买相关保险更简便、更经济，有利于降低预购方的贷款成本并保护了银行的权益

　　另一方面，成立政府住房抵押贷款担保公司对借款人的贷款予以保证，降低银行的风险，以保证按期实现其债权。由于借款人向商业保险公司购买保险的保险费将大大增加其借款成本或其无力购买，此时由政府住房抵押贷款担保公司为借款人的借款向银行提供保证无疑是极好的解决办法。由于由政府信用作为保证，政府住房抵押贷款担保公司的保证较其他主体的保证更有可信度，易于被银行接受，同时其收费标准相对较低，有利于更多的个人进行住房信贷消费。我国建设部、中国人民银行已经于2000年5月11日颁布了《住房置业担保管理试行办法》，对主要由政府牵头设立的住房置业担保公司的设立，以及住房置业担保的办理等作出了规定，标志着我国住房抵押贷款担保体系的进一步完善。

　　(四)其他建议。为了预防抵押物价值风险，防止开发商与购房人串通虚高房屋价值或者房屋价格远远高于其价值或增值潜力，我们建议，银行应严把评估关，委托信誉好的房地产评估机构对其提供按揭贷款服务的相应楼盘的房屋价值或增值因素贬值因素等作出较为准确的评估，以便准确决定提供的按揭贷款成数，预防当借款人不能按期偿还按揭款本息时，银行处置抵押物所获得的款项不足清偿贷款本息余额的风险;并且，在银行与评估机构签署的委托评估协议中，应明确约定由于其评估的重大过失造成银行损失的赔偿责任。